갭투자 시대의 종말

기억하시겠으나 2014년 전후 대부분의 강남을 제외한 서울 상급지인 마용성 아파트의 갭 투자 금액이 5천 전후였습니다. 그것이 2017년도 1억 이상을 돌파하더니 현재는 4~5억의 자금으로도 투자 접근이 어려워진 상황입니다. 더군다나 최근 임대시장이 월세로 급속히 변화하면서 이제는 갭 투자라는 용어를 사용한다는 것 자체가 어색한 시대가 되었습니다.

 

 

 

 

 

위 도표에서도 알 수 있듯이 우리는 한 번도 경험해 보지 못한 월세의 가속화 시대에 살고 있습니다. 보통 전세가 대비 월세 전환율은 3프로 즉 7억 전세를 월세로 전환 시 210만 원 정도가 측정됨이 보통이었으나 점점 4프로에 가까워지는 현상이 벌어지고 있습니다. 이에 따라 많은 무주택자들의 고민이 깊어지고 있고 전세라 한들 대출이율이 계속 상승하니 임차인 입장에서도 전세보다는 반월세의 선호도가 높아지고 있습니다.

이는 일부 지방을 제외한 보통의 투자자들의 종잣돈인 1억 전후로 접근할 수 있는 갭 투자 대상 종목이 거의 없어졌음을 의미합니다. 현실적으로 일 주택자들의 갈아타기 수단으로써의 갭 투자 외에는 이제는 이 단어 자체가 추억 속의 용어임은 확실해 보입니다.

 

그렇다 하여도 투자는 멈출수 없기에 우리는 작은 틈새들을 찾아야 할 것입니다. 우선 투자 대상의 종목과 대상을 넓혀야 합니다. 현실적으로 자금의 한계가 있는 일반 투자자들이 인 서울에 투자할 수 있는 대상은 이제 초기 재개발 빌라에 한정될 수밖에 없으며 갭 차이가 적은 지방 아파트 역시 일단은 투자 물건 대상에 올려야 합니다.

 

물론 우리는 빌라투자의 위험성과 최근과 같은 전국적 동시 상승기는 역사상 거의 없었던 것을 감안할 때 지방 아파트 투자의 위험성 또한 잘 인지해야 합니다. 하지만 차분히 공부하며 자신의 자본금과 맞는 물건을 꾸준히 찾는다면 자칫 자금이 묶일 수 있는 불안한 대상들인 것은 맞으나 분명 가만히 지켜보는 것보다는 더 나은 뚜렷한 성과를 낼 수 있을 것입니다.

 

상황에 몸과 종잣돈을 맞추어야 하는 상황입니다. 선택의 폭이 너무나 제한적이지만 기존의 안정성을 추구하던 투자의 프레임을 바꿔야 하는 시대입니다. 세제 규제완화를 지켜보며 그 어느 때보다도 다양한 영역의 부동산 공부가 필요합니다. 향후 2~3년 서울의 주택 공급이 제로에 가깝습니다. 다시 한번 시장의 급격한 변화가 예고되고 있다는 뜻이기도 합니다. 좀 더 과격히 말하면 30~40대에게는 마지막 기회일 수도 있는 정말 중요한 시점입니다.

 

 

기존의 투자 프레임을 과감히 깨세요. 갭 투자의 종말.. 우리는 좀 더 다양한 접근법의 투자를 요구받고 있습니다.