부동산 투자 교과서 광명 뉴타운을 주목하라

지역번호 02번을 쓰는 지역, 3만 세대의 물량으로 3기 신도시 버금가는 미니 신도시급의 지역, 현재 개인적으로도 추가 부동산 매입을 위해 꾸준히 심도 있게 모니터링하고 있는 광명 뉴타운을 얘기해보자 합니다. 최근 4억대 후반(21년도 6~7억)에 접근 가능한  물건들이 나오기도 하지만 보통은 20평대 기준 실투자금 5억 선은 생각해야 여러 물건들을 비교하며 살펴볼 수 있는 상황입니다. 크게 세 가지 관점으로 바라봐야 하는데요. 실거주용, 투자용, 부동산 공부용입니다. 특히 현재 종잣돈이 준비되지 않은 젊은 세대의 경우라도 빠르게 자신의 부동산 공부를 이루어 내고 싶다면 감히 광명 뉴타운 하나로도 충분하다고 말씀드립니다. 성남과 더불어 수도권 재개발의 쌍두마차인 광명 뉴타운의 핵심을 위에 언급한 세 가지 관점으로 핵심만 짚어 보겠습니다.

 

 

 

 

 

(출처 매일경제)

 

 

 

지방분들이 서울에 올라와 의외로 놀라는 것이 너무나 낙후된 모습입니다. 개인적으로 가장 자주 임장을 가는 용산의 낙후도는 아무리 천지개벽할 지역이라 하나 두말할 여지가 없지요.

상투적인 말인 광명 뉴타운의 서울 접근성 특히 일자리가 풍부한 구로구 및 7호선으로 강남 접근성이 용이한 최상급의 직주근접 지역이라는 분석은 생략하겠습니다. 향후 그 어느 지역보다 아름답고 깨끗한 서울과 가장 가까운 도시가 될 것입니다. 저조한 출산율을 보이는 현 상황에서도 많은 아이들이 뛰어노는 살기 좋은 도시가 될 것은 분명합니다.

 

 

실거주

 

실거주용이라면 위의 표를 참고할 때 그리 복잡하게 생각할 필요는 없습니다. 역과 가장 가깝고 평지인 대장 구역인 11구역(전매제한)을 중심으로 멀어질수록 가격조정이 있다는 정도와 무엇보다도 전매가 가능한 구역과 그렇지 않은 구역을 중점 삼아 살펴보심이 좋습니다.

전매 가능: 1ㆍ2ㆍ4ㆍ5ㆍ10구역 (2018년 1월 24일 이전 사업시행인가)

전매제한: 9ㆍ11ㆍ12구역

 

하지만 광명 뉴타운은 모든 구역이 큰 차이점을 보이지 않습니다. 투자금 25평 5억 선 30평형은 플러스 1.5~2억이 추가된다는 것을  기본으로 본인에게 맞는 물건을 찾는 각개전투의 자세가 가장 중요합니다. 워낙 다양한 상황과 사람들이 공존해 있기에 발품을 판만큼 결과가 나오는 지역입니다. 계속 두드리면 월등히 저렴한 물건이 나올 것입니다.

 

 

투자용

 

향후 임대사업자의 규제가 완화될 수도 있고 또한 투자용이기에 20평대를 중점으로 접근해야겠습니다. 당연히 전매제한 구역은 피해야 하며 2018년 이전에 사업시행인가가 이루어진 전매 가능 구역의 물건을 봐야 합니다. 물론 전매가 불가능한 구역에 비해 가격대가 다소 높게 잡혀있으니 이점 참고 부탁드립니다.

 

멸실주택은 다주택자들에게 있어 재개발 투자의 꽃입니다. 철거가 이루어진 물건을 토지등기(취득세 4.6프로)로 매입함으로써 다주택 중과를 피할 수 있고 1가구 2 주택 요건이 등기 이후 적용되기에 시간적 여유를 기존보다 2~3년의 더 가질 수 있으니 갈아타기 수요자 역시 유심히 관심 가져야 할 영역입니다. 상대적으로 이해하기가 복잡하니 전문 중개사의 도움이 필요한 부문이기도 합니다.

 

 

부린 이들을 위한 부동산 교본

 

개인적으로는 추천하지 않으나 가장 높은 차익을 얻을 수 있는 부동산 영역이 재개발인 것은 맞습니다. 현 젊은 세대가 부의 사다리를 가장 급진적으로 뛰어넘을 수 있는 기회가 있는 것도 사실입니다. 이런 면에서 이곳은 재개발 투자의 교본이 되는 지역이며 이에 더해 입주권, 분양권, 대출 과정 전ㆍ월세 임대, 멸실주택, 상권ㆍ지역분석 세제 공부 등 이곳 하나만으로도 부동산 공부가 마무리될 정도입니다. 더군다나 중개소 분위기가 가장 열정적인 시즌이므로 임장 경험을 쌓기에 너무나도 좋은 기회입니다. 

'난 돈이 없는데'라는 소극적인 생각을 버리고 향후 매입하겠다는 자세로 적극적으로 공부에 임해 보세요. 부동산 투자 인생에서 분명 큰 도움이 될 것입니다.

 

 

아직 무엇인가를 매수해야 되는 시장 상황은 아닙니다. 투자금의 크기가 작지도 않습니다. 그러나 항상 준비는 되어있어야 합니다. 꼭 모니터링하시고 물론 투자의 결정과 결과는 전적으로 본인에게 달렸다는 기본적인 말씀 역시 드려봅니다.

 

 

시장 상황이 좋지 않아 지역분석글은 자꾸 미루게 되네요. 향후 규제가 풀리고 바닥에 근접한 시기가 오면 더 다양한 지역을 추천하겠습니다. 공부만이 살길입니다. 즐겁게 생각하세요.